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10万亿停车市场规模告诉你 停车场不再是购物中

作者:北京体彩网 发布于:2020-07-06 11:23 点击量:

  相关调查数据表明,目前中国市场车位数量1000万以上,达到2万亿的资产规模和2000亿/年的收费规模,在此基础上还将产生5000万缺口和10万亿投资机会。

  曾经停车场只是购物中心的配套设施,随着社会经济的发展、需求的不断提升,如今它的运营越来越吸引各方业内人士的关注。究竟停车场运营在购物中心位置如何?怎样科学合理的进行规划?科技、数据又是如何助力商业地产步入智能革命时代?......

  停车场是购物中心的第一大堂,好的停车场需要一个不错的硬件环境和空间,还要重视客户的购物体验,只有把顾客转化为了用户,购物中心商业收益和附加值才是无限的。而阳光海天通过第三次转型,已经由单一运营服务转向一站式运营管理,并通过借助移动互联网、大数据的运用,致力打造完整停车产业链,助力商业地产步入智能革命时代。

  闫亮:阳光海天是由我们四个大学同学一起创业的项目,大学期间积累了一定的资金,大概四、五十万。2006年,一个偶然的机会碰到了停车行业,我们获得了几个停车场的经营权。2006年,中国的汽车保有量有4000多万辆。2006年开始,中国商业地产开始大发展。停车是中国城镇化进程中地产、汽车两个高速发展行业的一个焦点,建这么多商业楼盘,就需要配建停车场,就需要服务。这十年,汽车的数量从四、五千万辆增长到2015年底1.74亿辆,中国已经是第一汽车大国了。

  赢商网:到了2011年,阳光海天进行了转型,具体有哪些变化?主要业务是哪些?

  闫亮:成立之初主要做停车场的运营服务,给客户提供停车场的管理,收取一定的服务费。从2011年开始,商业地产项目发展非常快,对于停车场规划设计、施工的需求非常大,我们调整了方向,建立了中国停车规划设计研究院,提供停车场的规划、设计、施工。还有既有的运营管理和已经积累的一定的客户资源,那个阶段叫一站式解决方案。

  简而言之,2011年以前定位是管理驱动,2011年到2014年定义为阳光海天2.0版本,叫做专业驱动,有专业能力。从2015年开始进行第三次升级,叫做3.0版本,定位为资产管理,有资本的加入。我们的口号是中国停车资产管理领航者,从资产管理角度去进行停车服务。现在做BOT,你来投资,我来定投,工程由我来施工、垫付资金,后面进行长期运营权合作。也就是说,一条腿是管理,一条腿是专业,还要插上资本的翅膀。而且在资产管理还有另外一个公司叫停简单,我们在智慧停车这一块把线下停车场资源加上了互联网。

  这几年,我们一共给全国200多个标志性项目提供停车场的规划设计,累计已经设计的车位超过25万个。设计上着重三大块:一是停车场的环境塑造,把这个停车场作为商业的第一大堂,怎么让它更漂亮,客户体验更好,甚至结合商场的主题、VI等。二是停车空位的优化能力,设计的这25万个车位一共优化出了近1万个车位,这对于整个停车资产规模增加是非常大的。因为一个车位可能是10万、20万的价值,1万个车位将近10亿资产的增加,这个对客户的帮助十分大。

  闫亮:从停车角度来讲,商业只是阳光海天停车资源其中一个类别,它已经形成一定的规模。购物中心停车场的流量特别大,从停车场的价值来看,它是资产的价值,是不动产,有现金收益。此外,停车场能带来大量的流量空间,线下流量。用移动互联网的方式,可以把它转化为线上的流量,这样就很完美了。机场、火车站、医院、学校,不同的场景我们都涉足,凡是这些场所有停车需求的都是阳光海天的目标市场。

  除了功能上划分,客户层次上也有一定的划分,大的划分可以划分为商业客户。比如以商业地产为主,包括写字楼。第二类,G类客户,政府。公共资源很多在政府手里,像机场、医院。阳光海天管理了全国200多个大型停车场,其中有一半以上都是商业中心。现在的重点和积累的客户中,商业中心占主要的比例,一半以上。

  赢商网:购物中心怎么科学合理的规划停车场,购物中心里停车场真正所处的地位是什么样的?

  闫亮:现在有严格的停车场规划指标,你有多少商业,应该配几个停车位都有规划。而现在很多商业地产客户刻意多建,超出指标。因为停车泊位是否充足、好停车,对客户体验的影响非常大。如果车停不下,他可能没办法来购物,在停车泊位数量上有增加的趋势。第二,要经过专业的规划设计,阳光海天设计过的停车场,无论从动线流动性还是停车位效率都有提升,优化出5%到10%的效率。

  第三,智能和智慧(指通过手机、自助缴费机的支付)的引领。大型停车场通过智能化方式(空位探测、反向寻车等等)来提升停车场的效率,可以减少一定的人员成本。而智慧停车的概念对于商场有重要意义,现在商场也讲究如何把线上流量转化为用户,停车场作为流量的第一个入口,如果能做好,对于整个商业系统运营非常有意义。停车场在购物中心里的定位是第一大堂,它掌握着会员的位移,来了多长时间以及消费习惯,下次来的时候可能就会针对性向会员推送他所喜欢、想要的消费信息,这个数据对于它来说特别有意义。

  智慧停车近年来是比较火的领域,因为它是伴随着智能手机,伴随着这一轮所谓O2O发展起来的。原来的商场最多发展一些会员卡,后来用APP发展一些线上会员,停车智慧平台的出现和它是一个非常有利的补充。

  闫亮:停车原来是很边缘化的,甚至是一个配套服务。但现在中国一共有1.74亿辆汽车,每个城市的停车需求缺口都在50%到80%,停车问题突出。停简单把停车资源做成线上,通过线上来增加它的使用效率,用互联网的手段来提升它的使用频次,也受到资本的热捧。

  这个行业被定位朝阳产业,阳光海天的竞争力在于:第一、有完整的停车产业链,从停车场资产收购、长期经营权租赁,到BOT方式(包括停车地产、停车金融的新业务模式的运营能力),技术能力有中国停车规划设计研究院,可以提供一站式的解决方案。还有最基础的停车场运营能力,还有停简单智慧停车,从资产端到停车场的B端,一直到智慧停车,在停车场这个产业里面是全产业链的。

  阳光海天在停车场里做商业平面开发,也是在这个行业和领域做得最早的,现在已经有两个成型的产品,一个叫易车生活,另一个叫万户仓,在社区里整合地下停车空间,在里面做自助式仓储。我们很快会在商业地产里面开库房,因为库房能把空间充分利用,把5平方米变成10或20立方米。同时,管理会更加规范,可以远程控制、无人值守,安全防患比粗放式管理专业。

  第二,阳光海天目前是中国唯一一个有进行全国布局服务能力的公司,目前在中国23个城市有分公司。基本上都是一、二线城市,省会城市和较强的非省会城市。尤其是商业地产,大部分是连锁,形成总部级合作,再到全国合作。像我们管理了40多个万达广场,全国的大悦城都是我们提供的停车场服务。阳光海天购物中心合作数量,如果加上一些带综合体的,数量近百个。

  闫亮:阳光海天在停车领域是全产业链的,第一,我们鼓励购物中心把停车资产卖掉,由阳光海天持有运营,商场可以变现再做其他事。运营停车场跟商场是相辅相成的合作共赢关系。阳光海天可以在停车场建设初期刚开始做项目规划时就参与,帮助规划停车场建多少车位,怎么建,怎么设计(要考虑客流量、周边停车需求、内部空间设计)以及停车场的施工。

  第二,到后期运营,阳光海天和商业地产是BOT的方式,停车场由阳光海天进行投资,未来停车场的运营优先给阳光海天还款。再往后阳光海天的人员也会提供服务,还有停简单这种互联网停车系统。在运营过程中,智慧停车更能够巩固和吸引客流,与客流会联系得比较密切。

  闫亮:可以提一提跟朝阳大悦城的合作,从开业不收费到阶段性收费,阳光海天一直提供停车场服务。去年,朝阳大悦城的收费系统变成了停简单的收费系统,线下经验加上互联网工具,目前停简单用户在大悦城每天有2000次以上,超三分之一的用户用停简单来支付停车费,每月有2万新增会员,提升了大悦城会员使用它APP的频次。在大悦城APP里,可以直接用购物积分换成停车费,直接提升了停车场的效率。

  下一步我们要做一些数据的分析,类似于大悦城停车场车辆停放的波峰、波谷和时间是什么样的。未来便于制定一些停车场的定价策略、人流控制。更主要的一点是跟会员系统打通后,与商场用户关联性更强。现在大悦城电影院已经开始有目的的推送,车辆一进入大悦城,通过车牌号绑定手机号,会针对性向会员推送今天的影讯,未来可以类比到其他的商业进行推送。

  赢商网:现在商业地产对停车资产管理行业有什么样的影响,或者对阳光海天的发展有什么样的作用?

  闫亮:我对商业地产有信心,虽然业态升级调整非常快,要适应不同主题消费者的需求,包括电商、互联网等方面的冲击。不过物理空间的存在是必须的,购物中心转化到内容还是要人去的,停车是刚需,在商业地产中越来越被重视,包括客户在停车场里获得什么样的体验。

  另外,停车场的营收也在逐步提高。停车场的毛利非常高,建议一些商业地产不要盲目的提供免费停车,因为这样很难甄别出哪些是你的优质客户,可以考虑一定的收费限制,也可以跟优惠手段结合。优惠的地方要计入成本,收入的地方要计入收入,这样才能很好的进行成本核算。

  未来停车在商业地产当中扮演的角色应该会越来越重要,而且会越来越被重视。我们是服务的提供方,它被重视,我们获得的商业机会就更多。怎么样从服务的角度增强客户体验。第二,怎么通过移动互联网的运用方式,提高商业停车场的效率,这是我们一直考虑的问题。

  赢商网:现在购物中心里的规划和运营(包括给消费者的服务),现在是什么状态,有哪些地方是值得我们提升的?

  闫亮:提升的空间很大,一个好的停车场起码有三点要做好。第一,停车场需要一个不错的硬件环境和空间,不能上面富丽堂皇,下面环境幽暗,很难看。停车场是真正进入购物中心的第一大堂,因为很多人直接通过停车场经过购物的楼层,它是非常容易能给客户留下深刻印象的地方。

  停车场的硬件空间非常重要,这个硬件包括视觉上的,也包括使用方面,如空位探测、反向寻车等,也包括动线合理性,能让客户在里面很容易找到位置。即四步引导:进停车场很容易找到停车位、从停车场出来很快找到电梯间、从电梯间返回时能很容易找到车、驶离停车场时能很容易找到出口。四步引导属于标识导向系统,需要专项的规划才能让整个停车场非常流畅。阳光海天的设计师都到现场去量过,什么地方能够停车,什么地方能够过都设计好了。

  第二,要通过服务。停车场里除了对停车的服务之外,还包括配套的对汽车的服务,如充电桩。第三,客户的购物体验。在停车场里的整个购物需求(包括购物完后能用积分兑换停车场时长,购物后到停车场能很快找到汽车),在这种先进的技术和互联网技术融合的情况下,这个是必须做到的。中国的停车系统因为类型比较多,比较杂,但是这几年的变化比较快,停车越来越受重视。很多停车场都面临升级改造的问题,一是空间的升级改造,还是需要重新做一些量化,做得更舒服。二是引入一些智能、智慧手段,这也是个必然的趋势。

  闫亮:这也是商业地产必须要面临的问题,现在的客户不是原来平面单一的客户,他可能更立体。移动互联网、大数据的运用,有助于把顾客概念发展成用户概念,这是所有商业类别都需要去转变的一件事。所谓顾客的概念,是像原来开小商店,顾客进来买东西,商家卖东西。而用户概念,是他即使没来,你也知道他大概是什么样的,有什么需求,应该怎么吸引他。要想把顾客变成用户,就要有用户方向,要借助移动互联网这样一个形式。

  当然商业本身有商业本质,你提供什么样性价比高的产品,卖什么样体验的服务,顾客一定会来,但如果你没有把顾客转化为用户的能力,你的商业收益还是有限的。只有把顾客转化为了用户,你的商业收益和附加值才是无限的。

  闫亮:阳光海天有做会员系统,顾客进入商场的位移(包括顾客的消费记录,顾客画像)。从停车这一点入手,起码能够帮助购物中心解决停车舒畅问题的同时,尽量挖掘这个车是谁的,再结合他的消费记录,把上面的数据和停车的位移再进行结合,这样就得到了用户的信息,可以对用户做一些商业判断,或者商业业态调整。

  赢商网:商业地产对于阳光海天意味着什么,阳光海天集团未来的规划和发展又是什么样的?

  闫亮:商业地产一直是阳光海天主要服务的客户群体,服务对象。商业地产的发展也关系到阳光海天未来的发展速度,我们既祝福商业地产发展好,又尽所有能力推动行业的发展。

  阳光海天未来打造的是一个完整的停车产业链,我们聚焦解决城市停车难题,同时提升整个停车产业的价值。停车是一个吃穿住行的行里非常重要的需求,过去我们在行的时候考虑我的交通工具是什么,现在大部分人想的是我车停哪里。停这个需求我们希望能够解决这个痛点。未来阳光海天的发展会继续在停车行业深耕,把停车行业全产业链的优势做深,把技术能力、资本实力加强,把能力提高。

  另外,继续做全国性公司,未来三年,阳光海天有上市计划,希望成为一个代表中国的停车企业,管理的停车泊位能够超过100万,同时能够形成比较完整的停车产业链。

  而就短期目标而言,阳光海天目前处于中国停车市场大爆发的阶段,我们现在的近期目标是尽快让团队和服务能力能够满足这些地方停车方面的需要。

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